什么是土地转让？土地出让的方式有哪些？

什么是土地转让？土地出让的方式有哪些？国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中包括“农民集体所有的建设用地使用权可以依法转让”的规定。

1.土地流转的概念

土地出让是指土地使用权的转让，即拥有土地承包经营权的农民将土地经营权（使用权）转让给其他农民或经济组织，保留土地承包权，转让土地使用权。允许农民以各种形式转让土地承包经营权，无疑将成为城乡一体化的新路径。也就是说，合同权被保留，使用权被转让。土地流转有利于促进农民获得财产性收入。

2.土地出让背景

2004年，国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》，规定“农民集体所有的建设用地使用权可以依法转让”，强调“在符合规划的前提下，村、集镇、镇可以依法转让农民集体所有的建设用地使用权。”

与此同时，在中国的广东、浙江、江苏、上海、安徽、天津等地，农村建设用地使用权出让已开始部分或区域性试验，并发展了重庆的农用地份额、广东海南的租赁农用地和北京郊区。小产权住房等模式。

3.土地出让相关内容

中国农村土地使用权流转政策一出台，上海就在积极实施。据悉，上海农村集体土地使用权流转机制已基本形成思路框架：将遵循“土地确权、两权分离（所有权和使用权）、价值体现、市场运作、利益共享”的原则和土地有偿使用的原则，上海郊区农业用地和建设用地使用权实行有偿、限时出让制度。在土地承包期内，农用地可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、交换等方式进行承包权流转，鼓励农民将承包地流转给专业大户、合作农场和农业园区，发展农业规模经营。

集体建设用地可以通过土地使用权合作、入股、联合经营、转换等方式流转，鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。要点是：在不改变家庭承包经营基本制度的基础上，将股份制引入土地制度建设，建立以土地为主要内容的农村股份合作制，将农民承包的土地从实物形式转变为价值形式。农民在获得股权后，可以安心从事第二产业和第三产业；另一部分农民可以扩大土地经营规模，实现郊区农业从传统向现代的转变。

4、土地出让的基本原则

1.坚持确保所有权、稳定承包权、盘活使用权的原则；

2.维护农民权益，坚持“自愿、有偿、合法”的原则；

3.坚持土地资源优化配置、土地与其他生产要素优化组合的原则；

4.坚持耕地保护原则，重点保护基本农田。

5.土地出让方式

土地流转有以下五种模式：

1.模式1：土地交换

土地交换是指农民在农村集体经济组织内，为了方便耕种和自身需要，对每一块土地的承包经营权进行简单交换。这是促进农村规模化、工业化和集约化管理的唯一途径。

30年前，中国农村实行土地承包责任制，农民被分配土地。然而，由于土地的肥瘦不均，大片土地被分割成了条状。土地分割中留下的种种弊端严重制约了生产力的发展和产量的增加。如何使土地集中连片，实现规模化、集约化管理，因此最原始的交易方式交换已经进入了农民的视野。

2.模式2：租赁

在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租人。出租人每年以实物或货币的形式取得土地经营权的租金。其中，有大型租赁型、公司租赁型、反租赁型、转包型等。

3.方式三：持股

股份制，又称“土地股份制”或股份合作经营，是指在坚持承包人自愿性质的基础上，以承包的土地经营权入股为价格，成立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地管理的双向选择（农民将土地投资于公司后，可以继续参与土地管理，也可以不参与土地管理）。股息。这种形式的最大优点是产权清晰，利益直接。农民的土地承包经营权是长期以价值的形式确定的。农民不仅是公司管理的参与者，也是利益的所有者。这是当前农村土地流转机制的一个新突破。

4.模式四：宅基地换住房、承包地换社会保障

以重庆为例，重庆在去年被国家批准为城乡综合改革试点地区后，率先在土地改革领域进行大胆探索，开创了土地出让的九龙坡模式，即以宅基地换住房，以承包地换社会保障。也就是说，农民放弃了他们的农村宅基地，宅基地被土地取代用于城市发展，农民在城市里得到了一套房子。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社会保障，建立城乡统一的公共服务体系。

5.模式五：“共享+合作”

中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立“股份+合作”的土地流转分配方式。这种模式是农民以土地经营权入股，共同组建合作社。该村按照“群众自愿参与、土地入股、集约经营、利润共享、利益保护”的原则，引导农民购买具有土地承包经营权的股份。合作社按照民主原则统一管理土地，农民不再分散经营。合作社依靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按收益保证最低土地和分红的办法。在年度分配中，它首先向成员支付每股（亩）700元的保证最低土地收入，储备足够的公益金和风险基金，然后按股份分配二次股息。