租房子，这几个关键事项需注意

资产招租中经常出现不签订书面房屋租赁合同的情况，或者即使签订，也非常简短，合同条款不全面不具体，围绕租赁合同的拖欠租金、提前退租索赔、到期不腾退等问题也极为常见。为了避免以上问题发生，承租人在承租房屋应当注意以下几个细节。

一、核实出租方身份及房屋产权

需要核实出租方是否为该房屋的产权人或合法使用权人，以防止出租人将其无处分权的房租对外出租或在未经其他共有人同意的情况下对外出租，此时若产权人或其他共有人对该房屋提出权利主张，则承租人对该房屋的使用收益就会受到影响。因此建议通过查看房产证等相关证明文件来核实出租方是否为该房屋的产权人，若不是，则需核实其是否取得了产权人的书面授权。除了查看产权证明文件外，还需要核实该房屋上是否存在抵押、查封等权利限制情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”据此，若在签订租赁合同之前，该房屋上已经存在抵押权、查封，则将突破“买卖不破租赁”的规定，从而影响承租人对房屋的使用收益权。

二、明确房屋交付事宜

明确约定房屋的交付时间，必要时，可以约定出租方在逾期交付房屋情形下的违约责任，以及承租人享有合同解除权。尤其是对水电供应、设施设备有特殊要求时，房屋交付条件需明确。条件允许的话，最好双方共同对房屋进行验收，承租人应查看内部设施是否符合交付条件，是否能正常使用，并一一列入清单内。

三、明确租金支付时间、金额及逾期支付违约责任

租金支付是承租人的主要义务，合同应明确租金金额或计费标准，若是租期较长且需按阶段上调租金的合同，为避免争议，建议通过列表的形式，将各年度租金一一列明。支付周期和支付方式也需要注意，是按月支付，还是按季度或年度支付，具体是先支付后使用还是先使用后支付。若未明确约定的，根据《民法典》第721条的规定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

一般情况下，合同中都会约定承租人逾期支付租金时需要向出租人支付一定的违约金以及出租人享有合同解除权。因此，承租人需格外关注逾期违约金的起算日及计算标准，尽量争取宽展期并协商降低违约金标准。若需要支付押金，则需要关注押金金额、支付时间，出租方有权扣留押金的情形以及押金如何退还。

除了租金之外是否存在额外费用，例如物业管理费、水电费、燃气费、环卫费等费用由哪一方承担，若由承租人承担，则需明确收费标准及支付方式。

四、明确转租第三人事宜

根据《民法典》第716条，若承租人需将租赁房屋转租给第三人，应事先经出租人同意，否则出租人有权解除合同。实践中，若承租人处于强势地位，则可以约定承租人转租、分租时无需经过出租人同意，该约定对双方具有法律约束力。另，根据《民法典》第718条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。据此，在未经同意而转租的情形下，前述规定对承租人较为有利，但承租人需注意留存“出租人知道或者应当知道承租人转租”的相关证据。若转租期限超过承租人剩余租赁期限的，根据《民法典》第717条，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。据此，若转租合同期限确需超过原租赁合同期限的，则建议通过签订补充协议的方式取得出租人对转租超期部分的认可，例如约定出租人同意在租期届满后，原租赁合同可以继续承租至转租期限届满；若超期转租部分未经出租人认可，因原租赁合同期限届满而导致超期转租部分不能履行的，承租人应向次承租人承担违约责任。

五、明确装修相关事宜

装饰装修相关事宜是不少承租人会忽略的一点。若需要对租赁房屋进行装饰装修，则应事先取得出租人的同意，并就装饰装修事宜在合同中明确约定。根据《民法典》第715条，若未经出租人同意对租赁房屋进行改善、增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。某些情况下，承租人也可以与出租人协商争取装修免租期，装修免租期内除了免交租金外，应确定物业管理费、水电费的其他费用是否需要交纳。考虑到合同终止后，装饰装修如何处理存在争议，例如，承租人是否需要恢复原状、出租人是否需要作出补偿等，可以事先明确。同时，若租赁合同是因为出租人一方违约而导致提前解除，则可以约定要求出租人向承租人赔偿装饰装修损失。