房地产不良资产收购方式分析

房地产不良资产收购的两种方式

房地产不良资产的收购通常采用两种方式：直接收购和间接收购。

直接收购是指收购土地及土地上的房屋等附着物，需要将房地产项目的相关证照变更到收购主体名下。这种方式需要对房地产项目本身进行尽职调查，但由于房地产不良资产存在权属不清、权利受限等问题，因此在实践中并不具可操作性。

间接收购是指通过收购房地产项目所属公司的股权来间接收购房地产项目。这种方式由于股权变更较之房地产权属变更方便，且具有受限制及税负较小的特点，因此在实践中应用较为广泛。尽职调查的对象不但包括房地产项目本身，同时还需对房地产项目所属公司做全面调查，调查内容及范围相比直接收购要复杂得多。

租赁权冲突和他行首封问题

在实际操作中，房地产不良资产收购常引起租赁权冲突和他行首封问题。

租赁权冲突：对于附租赁权的抵押资产，租赁在抵押前处置抵押物不影响租赁合同的履行，在租赁有效期内租赁合同对抵押物受让人继续有效；如果租赁在抵押后，抵押物处置后租赁合同对抵押物买受人不具有法律效力，承租人可能会成为抵押物处置的较大阻碍。

他行首封：首封法院享有对查封物的优先处置权，但在实际执行中，可能存在首封债权人或首封法院处置意愿不强或拒绝配合处置的情况，使得优先债权人无法实现优先受偿，利益受损。