美国银行爆破产，韩版“次贷危机”再现，我国楼市能否安然度过这个“尖峰时刻”？

最近，金融行业一直处于风口浪尖上，美国在七天内接连倒闭三家银行，作为全球五大财团之一瑞信银行差点爆雷，德意志银行又股价暴跌。

什么是韩国全租房制度

当欧美这波金融危机不断发酵时，作为国际贸易领域的金丝雀——韩国也受此牵连，即将爆发次贷危机，因为韩国人炒房杠杆已被美联储加息拉爆！

目前，韩国有两种租房制度，一种和中国类似，支付押金并按月付租金，被称为“月租房”。另一种是韩国独有的，租客需要缴纳一笔特别高的押金，大约占房子售价的60%-80%，交完押金，就可以按照约定免费住一段时间。而房东则靠收取这笔高额押金的利息作为租金，等到期后，再归还押金。这种被称为“全租房”、“全税房”，或者叫“传贳房”（Jeonse）。

全租房制度在韩国很受欢迎，在韩国房价还在上涨的那些年，首尔大约有一半的房屋租赁采用的都是这种模式。但其实这种租房方式，一般只会发生在金融体系不太发达，个体户或小企业融资难的国家，比如印度和玻利维亚，而韩国是目前经合组织中唯一一个还有这种制度的国家。

不过这种制度在韩国经济城市工业化转型过程中却发挥了重要的作用，一方面为在城镇稳定就业的异地务工人员解决了住房问题，另一方面又为小微型企业提供了融资。

韩国是否引发“次贷危机”  

但是随着房价不断走高，这种模式已然成为了炒房客的捷径。之前就有媒体曝出，有炒房客通过层层加杠杆，控制大量住房的方式，在首尔买了280套房子，最终由于杠杆加太多，资金链断裂引爆了一颗巨雷，房东直接消失，导致数百位租客毕生的积蓄，顷刻间化为乌有。

实际上，大多数的炒房客是没有足够的押金来返还给现任租客的，因此需要收取更多的押金来填补之前的窟窿，那么新租客的押金就一定要比老租客多，这就需要房价不断上涨来达成。

但是像韩国这种依赖新出口的国家，根本无法走出自己的“独立行情”。美联储从2022年开始就疯狂提高利率，就是想要带动全球一起提高利率，而这两年，韩国被迫跟着美联储提高利率，导致了房价下跌。根据华尔街新闻报导中数据显示，韩国2月份房价较上一年的高位，下跌了4.4%。原本全租房的炒房客需要房价不停上涨来维持炒房，但在加息周期下，房价下跌一方面导致房东无力偿还押金，另一方面，利率提高，也让租房者更倾向于把全租房的押金要回来，去租月租房。

根据韩国人类住区研究所分析，如果韩国房价继续下跌，资金链断裂的专业炒房客房东就会越来越多，全租房的危机一触即发。因为这个时候房东要被迫卖房还押金，但市面上抛售的房子越多，房价就会继续下跌，而房价越跌，现有的全租房房东就越来越难以偿还押金，就这样恶性循环，韩国楼市的雪崩即将来临。

不止如此，如果只是房东个人破产，可能并不会引发系统性的金融危机，但事实上房东买房贷款的钱来自银行，租客租房押金的贷款也来自银行。在韩国如果房东破产，房屋将被拍卖，租户却不一定能收到全部押金，具体要取决于债权接收者的预定顺序。如果发生这样的情况，房东资金链断裂还不起银行的房贷，租客也很难拿回押金，因为押金也是从银行贷款的，那么韩国银行的坏账也会随之飙升。

我国楼市是否受此影响  

此外，韩国全租房这个事的本质就是美联储多轮大幅加息带来的一系列问题的一个缩影。那么我国是否也受此影响呢？

首先，我国经济发展与美国并不在同一周期，而且中美之间“脱钩”还在加速。不仅在2022年，我国选择“逆流而上”进行三次降息，而且我国已经走出了一条“以我为主”的独立行情，在加快建设“内外双循环”体系背景下，我国和美国之间的经济联系正在逐渐削弱，因此我国受到的影响也很有限。

其次，韩国全租房事件让不少业内人士认为是新一轮“次贷危机”的前兆，但是我国近几年来一直坚持“房住不炒”“以稳为主”的政策，虽然在此过程中，房价有涨有跌，但是大方向趋于平稳。

这一点，从2019-2022年e交易平台房地产类项目的成交量以及成交金额也可以看出，各项数据都在稳步上升中，尤其2021-2022年，房产类项目的成交额均在77亿元以上。2023年1-3月，房产类项目的成交量比去年同期增长了近2倍，成交额更是比往年同期增长了12.66亿元。

由此可见，我国经济也许会受到一些影响，但是对于楼市的影响并不大。相反，如果应对有力，2023年中国经济有望重新引领全球。