亿万资本即将涌入，房地产进入“资本去库存”新阶段？

3月5日上午，第十四届全国人民代表大会第一次会议如期开幕。政府工作报告中再次重申了房地产业的支柱产业地位，并提出既要“ 有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展 ”，也要“ 加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题” ，可谓双管齐下。

从报告的表述“促进房地产业平稳发展”可以看出，政府对2023年房地产政策的核心目标是“防风险、促平稳”，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

还有一个重要的点就是对于今年的房地产，虽然不再提”房住不炒”，但还是上了一个紧箍咒：“防止无序扩张”，支持刚性和改善性住房需求。

各地政府出台新政松绑楼市

而早在“两会”之前，各地政府部门就纷纷出台新政策支持楼市，很多的限购、限贷、限价等调控措施都开始慢慢撤离，以刺激市场，保住楼市的稳步增长。

例如，2月20日扬州突然出台8条重磅措施，包括取消新房限购、取消二手房限售、首套房贷利率最低降至3.8%。常州紧随其后，于2月24日正式官宣首套房贷利率下限由4.1下降至3.8%。3月7日宣布全面取消限售。

不仅如此，同样在2月20日，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作，发布了“不动产私募投资基金试点备案指引(试行)”；在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

2月24日，中国人民银行、中国银保监会联合发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知。主要包含三个方面：一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新；二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道；三是加强和完善住房租赁金融管理。

随着这两个变化不大，但是影响不小的新政策开始试行试点，中国的房地产可能又会出现新的变化。而这两个对于房地产利好的政策，简单来说，就是放资本和企业入场接盘，那么是否也意味着房价会再次上涨？

不动产私募投资基金VS金融支持住房租赁市场

其实在人民币基金发展之初，不少大型房企就已经嗅到了地产与金融结合的契机，利用其资金和资源优势涉足私募地产基金。但是由于之前这个基金，是不让投资住宅的。所以截至2022年末，我国私募基金规模是20万亿，但“私募股权房地产基金”只有4043亿。

然而现在的新政松绑了，不仅允许不动产私募投资基金投资商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房、基础设施项目等，而且还进一步加杠杆。当然投资门槛也比较高，毕竟个人私募得1000万起步，一般以机构投资者偏多，个人想参与，也会以自己名下公司的名义，这相当于投资者们可以组团投资，包括住宅在内的各种不动产。

并且，目前很多城市都存在一个现状，一边是年轻人买不起房，只能租房，还租不到像样的。另外一边是大量新建的房子卖不出只能被迫空置，一个小区里，十室九空，这属于典型的“猫饿瘦，鱼挂臭”。

不过等后期《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》正式落地实施，企业就可以通过各种融资手段批量买下空置的新房再租给买不起房子的人。《意见》里还提到了三类贷款类型，分别是租赁住房开发建设贷款、租赁住房团体购房贷款、住房租赁经营性贷款。

其中，支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款。租赁住房建设的项目资本金比例不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。

对企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年，贷款原则上不超过物业评估价值的80%。

支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款，期限最长不超过20年。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期内应收租金总额的70%。

也就是说，企业可以向银行贷款买房的钱。但是相比房地产投资信托基金（REITs）来说，后者威力更大。REITs为投资者们提供了一个投资机会，就像共同基金一样，它使普通大众也能够从房地产投资中受益，提供基于运营收益分红收入和房地产增值总回报的机会。

不过这个也是有限制的，第一，目前这个只能在雄安新区、海南、深圳和人口净流入的大城市试点，第二，融来的资金只能定向支持建设和运营租赁房的企业。

两个新政的实施堪称完美闭环

如果把这两个政策连起来看，就是企业向银行贷款团购买房，然后租给买不起房的人，再以租金收入作为基础来发行REITs，再卖给大众回笼资金，这样没房的人能租到房子，开发商可以去库存，投资人还可能会拿到收益，而银行终于能把钱贷出去了，资金充分流动，一举多得。简直可以堪称完美闭环。

因此有业内人士预测，即将要进场的这些企业、私募、信托预计体量在万亿级别，不仅是买住宅，包括公租房、保障性租赁住房、共有产权房、写字楼、商场酒店、基础设施以及港口等都可以用来投资。而这一大批投资者进场，势必能让烂尾楼和卖不出去的房子被盘活，消化库存。

由此可见，哪怕当地的红盘限购，投资者们还可以投资二手房，所以对于一线和强二线城市核心地段的楼盘，甚至是被带动的其他地段的楼盘来说，这是一个大利好。这些地方的刚需或改善人群就已经在提前考虑了。

随着房价和成交量上涨，库存量下降，房价真的有可能会进入新一轮的上涨空间。不过，对于普通的二线、三线城市的楼市来说，暂时影响不大，毕竟无论是私募还是REITs,只有优质的投资标的才会有投资者愿意买单。