北京市东城区史家胡同68号国赫宫资产出租项目(二次挂牌)

房产

一、租赁标的情况：

本次出租房产建筑面积42590.18平方米。

标的物现状：一是建筑外观幕墙石材有部分开缝情况；首层及二层商业立面及立柱存在破损，连廊处玻璃门有部分破损；入口部分现有顶棚需要重新加固和维修；中庭自动扶梯防雨布从项目竣工至今未进行更换，现有漏水情况。二是公共区域污水管道严重老化。地下室部分中水系统管道由于房屋建筑时期采用镀锌钢管管道，时间较长生锈腐蚀，造成管道存在管道砂眼，有漏水的情况。地下室墙板多处出现渗漏，地下1-3层楼板普遍出现渗漏（分析渗水源头是地面层渗水），地下2层楼板抹灰层侵蚀脱落，底部钢筋裸露。地下3层部分柱柱根处渗水（分析原因可能是近几年北京地上水位上升、柱子与下部基础连接位置防水材料破损）导致。地下2层原自流平地面装饰层干裂破损严重，已完全不能使用。三是公共区域消防设备严重老化。消防系统在前期装修改造过程中拆除多数消防栓，消防卷帘部分存在问题，消防设备老化，消防系统基本处于瘫痪状态，存在较大安全隐患。地下停车场地面环氧树脂已经全部开裂，地下强排未开，需要结合消防改造等一起调改。四是钢结构构件缺少维护保养，普遍出现锈蚀。用于连接主体混凝土结构、支撑或固定设备、管线等的钢结构构件缺少维护保养，普遍出现锈蚀。

标的物闲置多年，瑕疵问题包括但不限于上述列示，承租人报名缴纳交易保证金即视为接受上述及潜在的风险，不得以任何理由拒绝签约、拖欠租金或解除租赁合同，否则出租人全额扣除交易保证金及押金。

二、出租底价、装修免租期及租金增长约定

1、出租底价为3530.00万元/年，租期（含免租期）为15年，免租期不超过24个月，免租期分摊至前四年租赁期内，每年实际租金以分摊后的金额为准。免租期限以承租人申报免租期为准，每年分摊方式由出租人确定；

2、以最终承租人租金竞价结果为基数，租期内的第6年递增3%，之后每三年递增3%； 确定最终承租人后，1个月内完成租赁合同签署，并于合同签署日支付首期租金，租金每半年支付一期，第二笔租金与签约后6个月内缴清，后续各期租金均按半年周期循环支付。承租人逾期支付的，出租方有权无条件解除租赁合同，并以年租金总额为基数，按逾期之日起至实际付款日止每日万分之五计收违约金。

三、最终承租人的确定方式

在公开招租时，将意向承租人改造装修预算金额、租金报价及免租期一并纳入租赁竞标量化确定承租人的条件，具体方式如下：

①意向承租人将报名材料及改造装修预算提交交易平台进行审核，改造装修预算金额要符合市场同行业装修标准，对恶意竞价者，一经发现取消参与资格；对于最终承租人，如提交的改造装修预算金额与出租人委托的工程造价（审计）机构出具的预算结果偏离度超过15%（含），出租人有权解除租赁合同，成交结果作废，出租人有权重新挂网招租且不承担任何赔偿责任。

②租金报价按照高至低进行排名（出租底价3530万元/年，每次加价幅度为10万元/次）；改造装修预算金额、免租期（上限24个月）两项按照从低至高进行排名。排名第一得分为100分，每级排名递差为2分。

承租人综合得分计算公式为：租金报价排名得分*50%+改造装修预算金额排名得分*40%+免租期得分*10%，综合得分最高者为最终承租人，综合得分最高者大于1人时以相同竞价方式开启下一轮竞价，直至确定1名综合得分最高者为最终承租人；

四、双方解约等约定：

租赁期内，双方均有权提前解除租赁合同，须提前3个月通知对方，并需承担相应违约责任。

（一）出租方提前解约的：一是带租约处置。出租方因资产出售需要，提前解约的，优先带租约出售，由受让方承接租赁合同项下的全部权利及义务，出租方对此不承担违约责任。二是无法带租约处置时对剩余残值赔付。对形成附合的装饰装修物及硬装部分，以剩余租期内附合物残值赔付，原则上附合的装饰装修物及硬装部分预算不得超过同行业标准；对未形成附合的装饰装修物，由承租方拆除或搬离。具体赔付方案如下：

（1）残值赔付范围包括：不可移动的硬装部分（如墙体改造、水电管线、消防系统、中央空调等与房屋结构不可分割的设施）；嵌入式固定装置（如定制的衣柜、酒柜、固定灯具）；墙面装饰（如大理石、瓷砖）等需破坏结构才能拆除的装修；符合行业规范的功能性改造（如酒店大堂、客房、厨房等区域的标准化装修，需符合消防、环保等验收标准）。②对于可移动的家具（如沙发、床）、家电（如电视、冰箱）、独立设备（如分体式空调）等未形成附合的物品，承租人可自行拆除，不属于残值赔付范围；租赁期内承租人对属于附着物进行更换及二次改造的不纳入赔付范围；加盟费、员工遣散费、经营损失等其它任何费用不纳入赔付范围。

（2）改造装修费用基数的确认。①在租赁合同签署前，由出租人委托工程造价（审计）机构对改造装修工程中属于附合物进行预算。承租人无条件认可出租人委托评估机构出具的预算结果。②承租人要向出租方及上述工程造价（审计）机构提供详细的改造装修方案（含工程量、材料品牌、单价等）；在装修改造过程中，承租人需保留装修合同、采购发票、施工记录等原始凭证，作为费用真实性的证明并完整提供至出租人，出租人核实后留存全套复印，原件返还承租人。由出租人委托的工程造价（审计）机构对改造装修工程中属于附合物进行结算。

（3）残值计算公式。以出租人委托的工程造价（审计）机构对附着物的审计结算结果为残值确认基数，结合租赁期限，确定的残值计算公式为：

①当已使用年限≦2年时，残值计算公式为：

残值=确认基数

②当已使用年限>2年时，残值计算公式为：

残值=确认基数×(1−（已使用年限-免租期）/10年)

已使用年限为：自租赁合同签订之日起至出租人书面通知承租人解约之日止，其计算公式为：已使用实际天数/365，保留小数点后两位。

残值赔付基数以出租方委托工程造价（审计）机构审定的结算结果为准。

上述两种方式由出租方依据资产实际情况选择，承租方无条件配合，在同等条件下承租方享有优先购买权。

（二）承租方提前解约的：已形成附合的装饰装修物及硬装部分无条件转让给出租方，不得向出租方主张任何赔付内容，且需按剩余租赁期内可得利益损失计算违约金，违约金不得低于解约当年全年租金。

五、其他要求

1、自租赁合同签订之日起，承租房产发生的改造费、装修费、物业费、水电费、暖气费、维修费、燃气费等各项费用全部由承租人承担。

2、出租方按现状向承租方交付物业，承租人承担全部改造装修费用，装修方案应当事先向我方备案。

3、自租赁合同签订之日起，承租人需为承租资产购买财产险及公共责任险，承租资产发生的或被迫发生的一切安全事故，均由承租人负责及承担。承租期间，出租方有权对资产的安全进行检查。

4、租赁期满或租约提前终止时，经出租方验收同意后，承租人可按照装修后现状交付出租方。

5、承租方可以分割对外租赁承租物业，但需要向出租方备案并取得书面同意，且出租时间不得超过租赁合同期限。由此引发的一切法律及经济纠纷由承租人承担。

6、承租方基于国赫宫资产办理的诸如营业执照、卫生许可证、消防安全许可等证书未经出租人同意，不得转让，涉及的特许经营权证由出租人承接。

7、变更经营主体条款。本次租赁合同的签约主体为承租人在竞标时提交的公司（简称“原签约公司”），未经出租方书面同意，原签约公司不得变更合同主体。因承租人实际经营需要，确需重新成立新公司（简称“新公司”）或变更经营主体的，须满足以下全部条件，并提前30日向出租方提交书面申请及相关证明文件，经出租方书面同意后方可实施：（1）新公司或变更后的经营主体的实际控制人，与原签约公司的实际控制人须为同一主体（实控人认定以《中华人民共和国公司法》及相关监管规定为准，包括但不限于通过股权、协议或其它安排对公司经营管理拥有绝对控制权的自然人或法人）；（2）若原签约公司未直接作为实际控制人，则原签约公司须对新公司或变更后的经营主体实现绝对控股（即持股比例不低于51%，且通过公司章程或协议明确对其经营决策拥有绝对控制权）；（3）无论经营主体如何调整，原签约公司及新公司（或变更后的经营主体）须就租赁标的的使用、租金支付、违约责任等事宜向出租方承担连带责任。原租赁合同中关于承租人的全部义务（包括但不限于按时支付租金、维护租赁资产、遵守租赁用途限制等），对新公司（或变更后的经营主体）具有同等约束力。

8、设立改造装修专用账户。为监控改造装修费用实际支出情况，承租人需在出租方认可的银行开立改造装修专用账户。

9、由承租人自行解决资产瑕疵，包括但不限于破损、漏水、被占用及其它纠纷等问题，出租人予以配合，承租人不能以此为由拖欠租金或解除租赁合同；

10、承租方未经出租方书面同意，不得随意改变房屋承重结构， 不得改变资产外立面装修风格。

11、意向承租人报名前提供不低于5000万元存款证明，用于证明其改造装修投入及租金支付能力。

12、因意向承租人原因导致需要重新挂网招租的，除承租人缴纳的保证金不予退还外，还需承担重新挂网价款低于原挂网价款造成的差价、费用损失。

13、承租人承租资格要求：承租人无被执行及融资逾期等不良信息，需提供1个月内信用报告。