西安市雁塔区含光南路1号闲置资产出租项目

房产

一、租赁标的情况：

本次将有产权房产与无产权房产一并出租，其中有证房产40250.24㎡，无证房产902.17㎡；

标的物现状：一是资产外挂玻璃幕墙部分区域爆裂脱落，给、排水、电力、消防等核心设备设施严重老化，管线腐蚀渗漏、电气系统绝缘层破损、电梯及消防报警装置失效，已无法满足基础使用需求。二是管道多次断裂，公共区域内排污管网长期缺乏清疏维护，主管道锈蚀严重，多处出现开裂、塌方、接口错位等现象；三是公共区域消防设备严重老化。公共区域消防设备年久失修，消防栓严重损坏，消防水带和部分灭火器过期，消防通道及安全通道门锁死，部分公共区域易燃物品杂物堆积杂乱无章。火灾源头多，灭火能力差，一旦起火，串联蔓延快，救援工作开展困难，潜在隐患巨大。

标的物闲置多年，瑕疵问题包括但不限于上述列示，承租人报名缴纳保证金即视为接受上述及潜在的风险，不得以任何理由拒绝拒绝签约、缴纳/拖欠租金或解除租赁合同，否则出租人全额扣除保证金/押金。

二、出租底价、装修免租期及租金增长约定

1、出租底价为900.00万元/年，租期为12年，含免租期，免租期不超过24个月，免租期分摊至前五年租赁期内，每年实际租金以分摊后的金额为准。免租期限以承租人申报免租期为准，每年分摊方式由出租人确定；

2、以最终承租人租金竞价结果为基数，租期内的第6年递增3%，之后每三年递增3%； 确定最终承租人后，1个月内完成租赁合同签署，并于合同签署日支付首笔租金，租金按半年支付，承租人逾期支付的，出租方无条件解除租赁合同，并按年租金每日万分之五计收违约金；

三、最终承租人的确定方式

在公开招租时，将意向承租人改造装修预算金额、租金报价及免租期一并纳入租赁竞标量化确定承租人的条件，具体方式如下：

①意向承租人将报名材料及改造装修预算提交交易平台进行审核，改造装修预算金额要符合市场同行业装修标准，对恶意竞价者，一经发现取消参与资格；对于最终承租人，如提交的改造装修预算金额与出租人委托的工程造价（审计）机构出具的预算结果偏离度超过15%（含），出租人有权解除租赁合同，成交结果作废，出租人有权重新挂网招租且不承担任何赔偿责任。

②租金报价按照高至低进行排名（出租底价900万元/年，每次加价幅度为10万元/次）；改造装修预算金额、免租期（上限24个月）两项按照从低至高进行排名。排名第一得分为100分，每级排名递差为2分。

承租人综合得分计算公式为：租金报价排名得分*60%+改造装修预算金额排名得分*30%+免租期得分*10%，综合得分最高者为最终承租人；

四、双方解约等约定：

1、租赁期内，双方均有权解除租赁合同，须提前3个月通知对方，并按时搬离。违约方需向守约方支付一年租金作为违约金。

2、租赁期满或租约提前终止时，经出租方验收同意后，承租人可按照装修后现状交付出租方；承租方提前解约的：已形成附合的装饰装修物及硬装部分无条件转让给出租方，不得向出租方主张任何赔付内容，且需支付违约金。

3、出租方提前解约的：①一是带租约处置。出租方因资产出售需要，承租方须接受该标的物因出售随时解约情形，提前解约的，优先带租约出售，由受让方承接租赁合同项下的全部权利及义务，出租方对此不承担违约责任。②二是不带租情况下剩余残值赔付。对形成附合的装饰装修物及硬装部分，以剩余租期内附合物残值赔付（残值赔付范围见下条），原则上附合的装饰装修物及硬装部分预算不得超过同行业标准；对未形成附合的装饰装修物，由承租方拆除或搬离。

A残值赔付范围具体包括：不可移动的硬装部分（如墙体改造、水电管线、消防系统、中央空调等与房屋结构不可分割的设施）；嵌入式固定装置（如定制的衣柜、酒柜、固定灯具）；墙面装饰 （如大理石、瓷砖）等需破坏结构才能拆除的装修；符合行业规范的功能性改造（如酒店大堂、客房、厨房等区域的标准化装修，需符合消防、环保等验收标准）。对于可移动的家具（如沙发、床）、家电（如电视、冰箱）、独立设备（如分体式空调）等未形成附合的物品，承租人可自行拆除，不属于残值赔付范围；租赁期内承租人对属于附着物进行更换及二次改造的不纳入赔付范围；加盟费、员工遣散费、经营损失等其它任何费用不纳入赔付范围。

B.改造装修费用基数的确认（残值确定基数）。①在租赁合同签署前，由出租人委托工程造价（审计）机构对改造装修工程中属于附合物进行预算。承租人无条件认可出租人委托评估机构出具的预算结果。②承租人要向出租方及上述工程造价（审计）机构提供详细的改造装修方案（含工程量、材料品牌、单价等）；在装修改造过程中，承租人需保留装修合同、采购发票、施工记录等原始凭证，作为费用真实性的证明并完整提供至出租人。由出租人委托的工程造价（审计）机构对改造装修工程中属于附合物进行审定；

C.残值计算公式。以出租人委托的工程造价（审计）机构对附着物的审计结算结果（改造装修费用基数，同上条B）为残值确认基数，结合租赁期限，确定的残值计算公式为：

①当已使用年限≦2年时，残值计算公式为：

残值=确认基数

②当已使用年限>2年时，残值计算公式为：

残值=确认基数×(1−（已使用年限-免租期）/10年)

已使用年限为：自租赁合同签订之日起至出租人书面通知承租人解约之日止，其计算公式为：已使用实际天数/365，保留小数点后两位；

五、其他要求

1、自签订租赁合同之日起发生的改造费、装修费、物业费、水电费、暖气费、维修费、燃气费等各项费用全部由承租人承担；

2、按资产现状交付，无证房产一并出租，相关费用、责任由承租人承担。承租人承担全部改造装修费用，装修方案应当事先向出租人备案；

3、未经出租人书面同意，承租人不得将承租房产转租，由此引发的一切法律及经济纠纷由承租人承担；

4、自租赁合同签订之日起，承租人需为承租资产购买保险。承租资产发生的或被迫发生的一切安全事故，均由承租人负责及承担；

5、设立改造装修专用账户。为监控改造装修费用实际支出情况，承租人需在我行开立改造装修专用账户；

6、由承租人自行解决无证房产事宜及资产瑕疵，包括但不限于破损、漏水、被占用及其它纠纷等问题，出租人予以配合，承租人不能以此为由拖欠租金或解除租赁合同；

7、要求意向承租人报名前提供不得低于2000万元的存款证明，用于证明改造装修投入及租金支付能力；

8、本次租赁合同的签约主体为承租人在竞标时提交的公司（简称“原签约公司”），未经出租方书面同意，原签约公司不得变更合同主体或将租赁标的转租、分租给其它主体。因承租人实际经营需要，确需重新成立新公司（简称“新公司”）或变更经营主体的，须满足以下全部条件，并提前30日向出租方提交书面申请及相关证明文件，经出租方书面同意后方可实施：（1）新公司或变更后的经营主体的实际控制人，与原签约公司的实际控制人须为同一主体（实控人认定以《中华人民共和国公司法》及相关监管规定为准，包括但不限于通过股权、协议或其它安排对公司经营管理拥有绝对控制权的自然人或法人）；（2）若原签约公司未直接作为实际控制人，则原签约公司须对新公司或变更后的经营主体实现绝对控股（即持股比例不低于51%，且通过公司章程或协议明确对其经营决策拥有绝对控制权）；（3）无论经营主体如何调整，原签约公司及新公司（或变更后的经营主体）须就租赁标的的使用、租金支付、违约责任等事宜向出租方承担连带责任。原租赁合同中关于承租人的全部义务（包括但不限于按时支付租金、维护租赁资产、遵守租赁用途限制等）， 对新公司（或变更后的经营主体）具有同等约束力。